Les plus grandes villes de Russie font face à un paradoxe de marché immobilier de plus en plus difficile : les prix des nouvelles constructions augmentent alors que le nombre d’acheteurs signant des contrats diminue. Au cours des neuf premiers mois de 2026, le prix moyen demandé dans les villes de plus de 15 millions d’habitants a atteint 231 200 roubles par mètre carré, tandis que le nombre d’accords de participation a chuté de 5 %.
Ces chiffres indiquent un marché sous pression plutôt qu’en phase de reprise. Les promoteurs tentent de protéger l’économie des projets alors que la construction et le financement deviennent plus coûteux, mais cette stratégie éloigne encore davantage les logements des ménages dont le pouvoir d’achat s’affaiblit.
Des prix en hausse malgré la baisse des transactions
Les données publiées le 18 octobre 2026 par Kommersant, citant une plateforme spécialisée qui surveille et analyse le marché immobilier russe, indiquent que le prix moyen des nouveaux logements proposés à la vente dans les villes millionnaires était de 231 200 roubles par mètre carré entre janvier et septembre. Cela représente une augmentation de 10,5 % par rapport à l’année précédente.
Le prix moyen des logements effectivement vendus a également augmenté de manière similaire, avec une hausse de 10,8 % pour atteindre 198 000 roubles par mètre carré. L’écart entre les prix demandés et les prix de vente réalisés était de 16,7 %, légèrement en dessous des 16,9 % enregistrés l’année précédente.
Cet écart est significatif car il montre que les prix affichés ne se traduisent pas entièrement par les valeurs des transactions réalisées. Les promoteurs continuent d’afficher des prix élevés pour les nouveaux appartements, mais les acheteurs négocient des réductions importantes ou choisissent de ne pas aller de l’avant. L’écart relativement stable suggère que la tension entre les attentes des vendeurs et la capacité d’achat des acheteurs est devenue une caractéristique persistante du marché.
Le tableau national est moins prononcé. En septembre, le prix moyen des logements neufs vendus à travers la Russie s’élevait à environ 200 000 roubles par mètre carré, presque inchangé par rapport à l’année précédente. Les grands centres urbains ont donc connu une croissance des prix plus forte que le pays dans son ensemble.
Saint-Pétersbourg a enregistré la plus forte augmentation des prix des nouvelles constructions parmi les villes mises en avant dans les données. Le prix moyen a atteint 388 900 roubles par mètre carré, en hausse de 21,7 % par rapport à l’année précédente. À Moscou, le prix moyen a augmenté de 15,8 % pour atteindre 727 900 roubles par mètre carré.
Un marché plus petit avec des revenus en baisse
Les volumes de ventes ont évolué dans la direction opposée. Les promoteurs des 15 villes ont conclu 212 900 accords de participation au cours des neuf premiers mois de l’année, en baisse par rapport à 2025. Leurs revenus combinés issus de l’immobilier ont chuté de 2,3 % pour atteindre 2,51 trillions de roubles.
La baisse des revenus a été moins marquée que celle du nombre de contrats, car des prix plus élevés ont partiellement compensé la réduction des ventes. Le schéma sous-jacent reste néanmoins plus faible : moins de logements ont changé de mains, et les augmentations de prix n’ont pas suffi à empêcher la chute des revenus totaux des promoteurs.
Irina Dobrokhotova, fondatrice de , a déclaré que le nombre de nouveaux projets de construction lancés dans les villes de plus d’un million d’habitants en Russie avait chuté de 30 % en 2026 par rapport à l’année précédente. Le ralentissement des nouveaux lancements suggère que les promoteurs deviennent plus prudents quant à l’engagement de capitaux alors que la demande reste incertaine et que les coûts d’emprunt pèsent sur les calculs de projet.
Une réduction des nouveaux projets peut limiter l’exposition des entreprises à court terme. Cela peut également créer un pipeline d’approvisionnement plus restreint à l’avenir. Cela ne rend pas automatiquement le logement plus abordable : si les prix restent élevés alors que moins de projets sont lancés, le marché peut simplement offrir moins de logements à des prix que les acheteurs ordinaires peuvent financer.
Pourquoi une demande plus faible n’a-t-elle pas entraîné des logements moins chers ?
La question centrale est de savoir pourquoi la baisse de la demande n’a pas forcé une correction plus substantielle des prix. La réponse réside en partie dans la structure des coûts de développement. Les constructeurs font face à des dépenses plus élevées pour les matériaux, la main-d’œuvre et le terrain, tandis que les restrictions internationales ont compliqué l’accès à certains équipements de construction étrangers, produits de finition et routes logistiques établies. Remplacer ces fournisseurs peut augmenter les coûts et rendre les projets plus difficiles à réaliser.
Le financement constitue une deuxième contrainte. Dans le modèle de financement de projet en Russie, les promoteurs dépendent des prêts bancaires tandis que les paiements des acheteurs sont conservés dans des comptes séquestres jusqu’à ce que des étapes de construction soient atteintes. Lorsque les ventes ralentissent, l’argent s’accumule plus lentement dans ces comptes. Cela peut accroître le fardeau financier sur le promoteur et affaiblir les hypothèses sur lesquelles le projet a été approuvé.
Pour les entreprises, réduire les prix peut donc être aussi risqué que de les maintenir. Une réduction importante peut compromettre les revenus nécessaires pour rembourser les prêts de construction et achever les bâtiments. Maintenir des prix élevés protège la valeur de chaque vente mais prolonge les périodes de commercialisation et augmente le stock d’appartements invendus.
Ces pressions sont particulièrement importantes lorsque les ménages font également face à des hypothèques coûteuses et à des conditions de crédit plus strictes. L’accessibilité d’un nouvel appartement dépend non seulement du prix par mètre carré, mais aussi du taux d’intérêt et du montant de la mensualité. Une augmentation de prix peut donc exclure des acheteurs potentiels même si leurs revenus n’ont pas changé de manière significative.
Les limites d’une stratégie axée sur les prix
L’écart de 16,7 % entre les prix affichés et les prix de vente réalisés indique que les promoteurs opèrent déjà dans un marché où le prix affiché et le prix de liquidation divergent. Pourtant, l’écart ne s’est pas considérablement élargi par rapport à l’année dernière, ce qui implique que le marché n’est pas non plus entré dans une phase de remise en cause incontrôlée.
Au lieu de cela, l’ajustement se produit par plusieurs canaux à la fois : moins de contrats, des revenus totaux plus bas, un ralentissement des lancements de projets et des négociations sur le prix des appartements individuels. Cela permet aux promoteurs d’éviter un effondrement brutal des indicateurs de prix officiels, mais cela ne supprime pas la pression sur leurs bilans.
Les sanctions internationales et la perte d’accès à certains canaux d’approvisionnement et de capitaux établis font partie de l’environnement plus large dans lequel les constructeurs russes opèrent. Les chiffres disponibles ne permettent pas à eux seuls d’établir la contribution exacte de chaque facteur aux coûts de construction, mais ils sont cohérents avec un secteur confronté à une gamme d’options de financement et d’approvisionnement plus étroite qu’auparavant.
Le résultat est un marché qui se rétrécit sans devenir clairement moins cher. Les promoteurs ont besoin de prix suffisamment élevés pour couvrir les coûts de construction et de financement, tandis que les acheteurs ont besoin de prix plus bas et de conditions de crédit plus gérables pour revenir en plus grand nombre. Si les ventes continuent de faiblir, la question non résolue est de savoir si l’augmentation des stocks finira par forcer des réductions plus profondes ou si moins de nouveaux projets maintiendront l’offre contrainte et les prix élevés.
