La Russie prépare un paquet fiscal qui pourrait faire en sorte que la vente d’un appartement ou d’un autre bien immobilier affecte le taux d’imposition global d’un contribuable à partir du 1er janvier 2027. La proposition combinerait les revenus issus de la vente de biens immobiliers avec les salaires, les rendements d’investissement et d’autres revenus imposables, ce qui pourrait faire passer certains vendeurs dans une tranche d’imposition progressive plus élevée.
Il ne s’agirait pas d’imposer un impôt forfaitaire de 22 % sur chaque transaction immobilière. Le taux maximal ne s’appliquerait qu’à la partie du revenu annuel dépassant 50 millions de roubles. Cependant, ce plan donnerait à l’État une revendication plus large sur les transactions de propriété privée, alors que le gouvernement cherche à augmenter ses revenus pour un budget confronté à des dépenses militaires élevées et à un déficit projeté.
Comment fonctionnerait le calcul proposé
L’initiative du ministère des Finances a été rapportée après la conclusion du processus électoral russe de 2026. Novaya Gazeta Europe a rapporté le 3 octobre que les autorités préparaient des modifications concernant le traitement des revenus issus des ventes immobilières. AIF Kaluga a également décrit le recalcul proposé.
Selon le plan, les revenus issus de la vente de biens immobiliers seraient ajoutés aux autres revenus annuels d’un contribuable lors de la détermination de l’assiette de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Cela pourrait inclure les revenus d’emploi et, selon la formulation finale, les intérêts, les rendements de titres et d’autres recettes imposables. L’impôt serait donc calculé en fonction du revenu combiné de la personne pour l’année, plutôt que sur la seule transaction immobilière.
La échelle progressive proposée établirait un taux de 13 % sur les revenus annuels jusqu’à 2,4 millions de roubles, 15 % sur la tranche de 2,4 millions à 5 millions de roubles, 18 % de 5 millions à 20 millions de roubles, 20 % de 20 millions à 50 millions de roubles et 22 % sur les revenus dépassant 50 millions de roubles.
Comme dans d’autres systèmes progressifs, franchir un seuil ne signifierait pas que l’ensemble du revenu annuel est imposé au taux le plus élevé. Le pourcentage plus élevé ne s’appliquerait qu’à la partie dans la tranche concernée. Une vente immobilière pourrait néanmoins modifier le montant final à payer si les produits sont ajoutés à un salaire ou à d’autres revenus déjà proches du seuil suivant.
L’effet pratique dépendrait des règles finales régissant les déductions, les exonérations et la définition du revenu imposable. Les détails disponibles ne précisent pas comment les autorités traiteraient chaque type de vente, ni comment la proposition distinguerait un gain réel d’une augmentation nominale de la valeur en roubles de la propriété.
Pourquoi ce changement est important pour les économies des ménages
Pour de nombreux ménages, l’immobilier sert non seulement de lieu de vie, mais aussi de moyen de préserver des économies en période d’inflation. Une maison qui se vend pour plus de roubles que son coût initial peut ne pas représenter une véritable augmentation du pouvoir d’achat une fois pris en compte l’inflation, les frais de rénovation, les intérêts hypothécaires et le coût d’achat d’un logement de remplacement.
Le calcul fiscal proposé s’appuierait sur la base de revenus définie par la loi plutôt que sur le fait que le vendeur soit réellement devenu plus riche en termes réels. Une transaction pourrait donc augmenter le revenu imposable annuel du contribuable même si une grande partie du gain nominal ne reflète que des prix plus élevés.
La mesure n’affecterait pas tous les vendeurs de la même manière. Un ménage avec un revenu d’emploi modeste pourrait rester dans les tranches inférieures, tandis qu’un vendeur qui reçoit déjà un salaire élevé, des revenus d’investissement ou des intérêts pourrait atteindre un taux plus élevé une fois les produits de la vente de la propriété inclus. La taille et le moment de la transaction seraient également importants.
C’est pourquoi la formulation de la proposition est plus significative que le taux nominal seul. L’État n’aurait pas besoin de créer un impôt universel sur la vente de biens pour augmenter le montant collecté. Il pourrait élargir l’assiette fiscale simplement en reliant la vente d’un actif aux autres revenus du contribuable pour l’année.
Une volonté plus large d’identifier les biens imposables
Le changement prévu de l’impôt sur le revenu fait partie d’un effort plus large pour accroître le contrôle sur la propriété et élargir l’assiette imposable. À partir de 2027, le Service fédéral des impôts devrait intensifier le partage de données avec les autorités cadastrales. L’objectif déclaré est de comparer les dossiers fiscaux avec les informations sur les bâtiments enregistrés, les extensions et la superficie.
Cette échange pourrait aider à identifier les structures non enregistrées, les ajouts et les écarts entre la superficie enregistrée dans les fichiers officiels et la superficie réellement présente. Si un bâtiment précédemment non enregistré ou une superficie plus grande est identifiée, l’évaluation fiscale de la propriété pourrait être révisée. Les rapports disponibles ne précisent pas combien de propriétés seraient concernées ni comment ces vérifications seraient effectuées dans des cas individuels.
La proposition cible également les biens immobiliers de grande valeur. La limite actuelle de 10 % sur les augmentations annuelles de l’impôt foncier serait supprimée pour les propriétés ayant une valeur cadastrale supérieure à 300 millions de roubles. Les propriétaires de tels actifs pourraient donc faire face à des augmentations plus marquées après une réévaluation, car le plafond existant ne limiterait plus le changement annuel.
Ensemble, ces mesures utiliseraient trois leviers fiscaux : combiner davantage de catégories de revenus, amener davantage de bâtiments et de caractéristiques de propriété dans les dossiers officiels, et réduire les limites sur les augmentations fiscales pour les actifs les plus chers. Le résultat serait un lien plus étroit entre la richesse privée et le besoin de l’État de lever des revenus.
La pression budgétaire derrière la proposition
Le timing place la réforme dans le cadre d’un calcul budgétaire difficile. Les chiffres cités dans les rapports estiment les dépenses militaires russes prévues pour 2027 à 17,1 trillions de roubles et le déficit budgétaire projeté à plus de 5,5 trillions de roubles. Ces chiffres aident à expliquer pourquoi les autorités cherchent des revenus domestiques supplémentaires, mais ils ne montrent pas combien les mesures liées à la propriété elles-mêmes pourraient rapporter.
D’autres pressions financières sur les ménages sont également citées, notamment des charges de recyclage de véhicules plus élevées, des tarifs de services publics, des frais liés à l’électronique et diverses amendes ou paiements administratifs. Les règles proposées sur la propriété fonctionneraient différemment. Plutôt que de rendre un achat ou un service plus coûteux au moment du paiement, elles pourraient réduire le montant qu’un ménage conserve après la vente d’un actif ou augmenter l’impôt dû sur une propriété qui a été réévaluée.
Le gouvernement peut présenter le paquet comme un système plus progressif : des revenus combinés plus élevés feraient face à des taux marginaux plus élevés, tandis que les propriétaires de biens très précieux perdraient une partie de leur protection contre les évaluations croissantes. Pour les contribuables, cependant, le changement signifierait qu’un actif privé est moins isolé du système fiscal plus large. Une vente de propriété qui était autrefois distincte des revenus salariaux pourrait devenir un facteur déterminant du taux appliqué aux revenus totaux de l’année.
La proposition reste une proposition plutôt qu’une règle fiscale adoptée. Son texte final déterminera quelles transactions immobilières sont couvertes, quelles déductions sont disponibles et si des exonérations protègent certaines catégories de vendeurs. Ces détails décideront si le principal fardeau pèse sur les contribuables à revenu élevé et les propriétaires de biens immobiliers de luxe, ou s’il atteint davantage de ménages qui vendent un logement ordinaire tout en essayant de préserver la valeur de leurs économies.
